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分譲マンションについて

分譲マンションについて

所有形態・分譲 一般に分譲マンションとは、区分所有法に基づく三人以上の区分所有者 目的:・居住用 /投資用/セカンドハウス・リゾート用

管理運営

以前は上階や隣の入居している住民による騒音問題が一番であったが、管理組合が抱える昨今の一番の問題は管理費及び修繕積立金の滞納である。管理費は管理業者に法定点 検や日常の清掃などの委託の為に支払われ、修繕積立金は共有部分の補修のため預金されるが、これが不足する事により管理が行き届かず補修もままならない状 態が続くと分譲マンションの価値が低下する。これにより入居率が低下することで物件価格や賃貸時の家賃相場が更に低下するという悪循環に陥りスラム化する。
この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められ ていたり、また、分譲Mansion の管理規約は国土交通省発行の共同住宅標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入 の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。
管理費や修繕積立金を預金として管理している場合、大規模な分譲Mansion では、修繕積立金が億を超える金額になることもある。その場合に、ペイオフを考慮する必要があり、緊急対応として、決済用普通預金に切り替えるなどの手法がある。管理費や修繕積立金を運用する場合、管理組合の法人登記が必要になる場合がある。 リノベーションなどできれいになったマンションなどを再生し管理するなど継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約三〇%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。 一方では管理組合にも分譲Mansion 毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。 役員報酬については、支払っているもの、支払っていないものがある。支払っている場合、その額は、役員一律のもの(だいたい三六〇〇 円/月)もあれば、理事長、理事、監事など、それぞれに額を設定しているもの(理事長だいたい九三〇〇 円/月で、理事平均五五〇〇 円/月、監事平均四九〇〇 円/月)もある。また、理事会出席1人1回に付き一定額(一〇〇〇〜一五〇〇円程度)を支払っている場合もある。

所有形態:分譲

通常、分譲分譲Mansion とは、区分所有法に基づく三人以上の区分所有者が存在する分譲Mansion を指す。但し、当初から家賃収入を目的として分譲分譲マ ンションを購入するケースや、初めから不動産投資型の分譲マンションとして賃貸させる事を前提に企画される物件も増えてきており、区分所有者が誰も居住し ていない分譲分譲マンションもある。ディベロッパーが不動産会社の場合、分譲分譲マンションの売れ残った部屋や売却された空き部屋を賃貸物件として転用 し、一棟に賃貸物件が一部分混在するケース(いわゆる分譲賃貸)も稀にある。その場合、家賃は一般の賃貸分譲マンションと比べて割高(概ね相場の 1.5〜2倍程度)となる場合が多い。
入る所には管理人室が設けられており、セキュリティーも強化されて来訪者は相手の部屋番号と呼び出しボタンを押し、居 住者が解錠しなければ分譲マンション内に進入できないようになっているケースが多い

賃貸

賃貸分譲マンションとは、分譲Mansion 全体を一人または一事業者などが所有し、各住居を賃貸している分譲マンション。建物は低中層のもの(概ね八階建て 位まで)が多く、入口に管理する不動産業者とその連絡先が書かれたプレートや「入居者募集」と書かれた貼り紙等が取り付けられている場合が多い。分譲分譲 マンションと比べてセキュリティーが手薄で、来訪者が相手の部屋まで直接進入できるようになっている場合が殆どである。 経費もそこそこ掛かります。

コーポラティブ方式

自ら居住するための住宅を建設するものが組合を結成し、協同して事業計画を進め、土地の取得、建築、建設の設計、工事発注、その他の業 務を行い、住宅を取得する方式。外国では協同組合が所有する形態が取られる場合もあるが、日本では、三人以上が入居後は通常の分譲分譲マンションと同様に 区分所有法などが適用される。

日本の分譲マンション

比較的大規模な集合住宅を指す。分譲Mansion の定義は、分譲マンションに係わるそれぞれの立場によって異なるが、 寄宿舎や病室などを除いた共同住宅のうち、比較的大規模なものを指すことが多い。また、同じく集合住宅を指す「アパート」という言葉が、小規模なもの、木 造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いのに対し、「分譲マンション」という言葉は比較的大規模で、構造としては基本的には鉄筋コンクリー ト造・鉄骨鉄筋コンクリート造または、鉄骨造を指すのに用いられる。そして所有形態としては、「アパート」が一般に賃貸であるのに対し、「分譲マンショ ン」は分譲(区分所有法)されるものが多い、という相違点がある。

分譲マンションの管理

適正化の推進に関する法律における定義では、複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低二名 以上いること。これには設備や土地も含まれる。これは、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分 所有者が居住する分譲マンションの重要性が増大していることに鑑み(以下略)」とされていることからもわかるように、分譲分譲マンションにおける管理を想 定したものであるため、オーナーが1人で賃貸に供されている分譲マンションなどは、ここでは分譲マンションとされない。ただし、2人以上いた区分所有者が 一人になった場合でも、区分所有法は適用される。 国土交通省では、分譲マンションとは「中高層(三階以上)で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住宅」と定義している。
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