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媒介契約について

媒介契約について

不動産会社に公に売買の仲介を依頼するときには、媒介契約を締結します。 媒介の契約は、ご自身が希望するお客付けのサービス中身とその対価である手数料などをはっきりするための大切な書面です。後々、後悔することのないよう、ご自身の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で、媒介の契約を契約することが必須です。
※媒介契約の意義
※3種類の媒介契約から選択する

媒介契約の意義

媒介の契約は、売主が不動産会社に依頼する業務の仕様や仲介手数料などを契約で明確にすることで、お客付け業務に関する問題を未然に防ぐためのものです。業者の依頼を受けた不動産の会社には、媒介の契約の締結が法律に義務づけられています。 媒介の契約締結は、売却活動の入り口となる重要な前進ですので、中身をきちんと把握しておく必要がございます。

三種類の媒介契約から選択する

媒介契約には※専属専任媒介※専任媒介※一般媒介の三種類があり、どちらにしても基本的ベースは契約中身と同じですが、いずれにしても特徴がございます。はたしてどの種類の媒介の契約を選ぶかは、どのように売却の活動を進行していくかなど、思っている売却方針を踏まえて、ご自身の意思で選択するようにしましょう。

専属専任媒介契約

仲介を一社の不動産の会社にのみ頼む契約で、他者の不動産会社に重複して仲介を頼むことは契約で禁じられています。ご自身で見つけてきた相手:親や知り合いと直接交渉した場合、についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。 このように、専属専任媒介契約は、売却活動の全般を一社に任せる契約です。ただし、専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた仲介業務については、いくつかの法規制がある。

専任媒介契約

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、ご自身で見つけてきた相手方とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。 【専属専任媒介契約と専任媒介契約(以下:専任媒介契約等:に関する法規制】
(1) 媒介契約の有効期間
専任媒介契約等は、依頼者にとって拘束力の強い契約であることから、有効期間は三ヶ月(契約更新の場合も三ヶ月)以内となります。なお、三ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は三ヶ月と見なされます。
(2) 指定流通機構(レインズ)への登録等
専任媒介契約等を締結した不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日以内(※)に、仲介依頼を受け た物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録しなければなりません。指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき、不動産情報を集約した上で、他の不動産 会社に物件情報を提供しています(→ 「指定流通機構とは」を参照)。この制度の目的は、物件情報をより多くの不動産会社に提供することで、最適な買い主を探すことにあります。そして、専任媒介契約等を締結した不動産会社が、自社の購入希望顧客との取引を優先して、情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止しています。※専属専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から五日以内専任媒介契約の登録期日:媒介契約締結の日から七日以内
(3) 業務処理状況の報告
専任媒介契約等を締結した不動産会社には、仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義 務が課せられています(報告の頻度(※)は法律で定められています)。このような規制によって、不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動 産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保しています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:一週間に一回以上
※専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:二週間に一回以上

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、ご自身で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。一般的には、有力な 購入、入居希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです。

【明示型と非明示型】

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。 明示型の場合は、他の不動産会社への同時依頼を契約で認めつつも、仲介を依頼した不動産会社には、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているかを通知する必要があります。一方で、非明示型の場合は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか、あるいは、どんな会社に依頼しているのかを不動産会社に通知する必要がありません。

【専任媒介契約等と一般媒介契約との比較】

一般媒介契約を締結し、依頼する不動産会社を増やすほど不動産会社間の競争は高まりますが、不動産会社にとっては不安定な依頼になるので、各社の取り組みは希薄になってしまうおそれもあります。 逆に、専任媒介契約等を締結するなど、依頼する不動産会社を減らすと不動産会社間の競争は低くなりますが、不動産会社にとってはより安定的な依頼となるので、各社の取り組みの密度は高くなる可能性があります。ただし、最終的には、依頼者と不動産会社との個々の信頼関係が最も重要であり、それは媒介契約の種類でのみ決まるものではありません。まずは、ご自身の意向 (売却活動の窓口を限定したいのか、複数の不動産会社による競争を促したいのかなど)を明確にし、不動産会社と協議した上で媒介契約の種類を決めましょう。
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