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賃貸について

賃貸について

賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方(入居者)がこれに対してその賃料を支払うことを約することを内容とする契約。日本の民法では典型契約の一種とされる

賃貸借の意義

有料で、物を貸し借りする契約のことである。典型例としては、分譲マンション、レンタカー、レンタルビデオ、賃貸マンションマンション、などがある。農地の賃貸借については小作農を参照のこと。 賃貸借は消費貸借や使用貸借と同じく貸借型契約(使用許与契約)に分類される。

賃貸借の性質

賃貸借契約の法的性質は諾成・有償・双務契約である。

賃借権の物権化

日本の民法における賃貸借の規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産の両者を想定している。しかし、特に土地(宅地や農地)の賃借権や建築された建物の賃借権などの不動産賃借権における借主の保護という点で十分ではなかった。そのため、建物の保護に関する法律、借地法、借家法及びそれらを一本化した借地借家法、また、農地法などの法律、さらには判例によって、物権に類似した効力が与えられるようになった。これを賃借権の物権化という。 具体的には、借地権の存続期間、借地契約の更新、借地権の対抗要件、借家権の対抗要件などを中心とする。

不動産賃借権

地上権や永小作権と同様の経済的機能を果たすものとしても扱われるが、本来的に債権である点で地上権や永小作権とは異なる。 従来、賃借人が借地上の不法占拠者などを排除しようとする場合、債権者代位権を流用して、賃貸人の所有権に基づく物権的妨害排除請求権を、賃借人が代位行使するという法律構成がとられてきた。しかし、判例は、対抗力のある不動産賃借権については、賃借権の物権化を理由として、賃借権に基づく妨害排除請求権を認める方向にある。(最高裁昭和三〇年四月五日判決)。 日本の民法は、賃貸借を意思表示の合致により成立する諾成契約として規定している。外国では、契約の際に書面などを要求する要式契約として規定している場合もある。 賃貸借の存続期間 民法上の存続期間 最短期間 民法上の賃貸借の最短期間に制限はない。 最長期間 民法上の賃貸借の最長期間は二〇年である(六百四条1項前段)。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は二十年に縮減される(六〇四条一項後段)。契約の更新は可能であるが、 その場合にも期間は更新時から二十年を超えることができない(六百四条二項)。 ただし、民法上の賃貸借の存続期間は借地借家法など特別法による修正を受けている。 旧借地法上の存続期間 旧借地法は借地借家法の施行により廃止されたが(借地借家法附則第2条)、その廃止前に同法によって生じた借地権の存続期間については原則として借地借家法ではなく旧借地法の適用を受ける(借地借家法附則第4条)。 旧借地法では、借地権の存続期間について堅固な建物の所有を目的とするものについては原則として60年、その他の建物の所有を目的とするものについては原則として三十年とされていた(旧借地法2条1項)。 旧借家法上の存続期間 旧借家法も旧借地法と同様に借地借家法の施行により廃止されたが(借地借家法附則第2条)、その廃止前に同法によって生じた借家権の存続期間については原則として借地借家法ではなく旧借家法の適用を受ける(借地借家法附則第四条)。 旧借家法では、一年未満の期間を定めた賃貸借は原則として期間の定めのないものとみなされた(旧借家法三条の二)。また、建物の賃貸人は自ら使用する必要がある場合その他正当の事由がある場合でなければ、賃貸借の更新の拒絶や解約の申入れは許されないとしていた。 借地借家法上の存続期間 借地権の存続期間

普通借地権

最短期間:借地借家法上の借地権の存続期間は最短で三〇年以上とされる(借地借家法3条・9条)。借地権更新後の存続期間は、最短で最初の更新後は二〇年以上、次回以降の更新後からは10年以上とされる。 最長期間:借地借家法上の借地権の最長期間について制限はない(借地借家法三条・四条)。

定期借地権

この節は執筆中です。加筆、訂正して下さる協力者を求めています。 借家権の存続期間 普通借家権 最短期間 借家関係の賃貸借の存続期間を1年未満とした場合には原則として期間の定めのないものとみなされる(借地借家法二十九条一項)。この点は旧借家法と同じである。借家権更新後の存続期間については借地借家法二六条による。 最長期間 借地借家法上の借家権の最長期間について制限はない(借地借家法二十九条二項)。

定期借家権

この節は執筆中です。加筆、訂正して下さる協力者を求めています。

短期賃貸借

処分につき行為能力の制限を受けた者(被保佐人、被補助人など)、又は、処分の権限を有しない者(不在者財産管理人、権限の定めのない代理人など)は、賃貸借をする場合には、以下の期間を超えない範囲でのみ契約をすることができる。このような短期の賃貸借契約を、短期賃貸借という。 1. 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借十年 2. 上記以外の土地の賃貸借 五年 3. 建物の賃貸借 三年 4. 動産の賃貸借 六箇月 以前は、短期賃貸借は、その期間の範囲で先に登記された抵当権にも対抗(優先)することができた(旧三九五条)。しかし、執行妨害で悪用されるなど弊害が目立ったため、現在は、対抗できるとしたのを改め、六ヶ月の明け渡しの猶予期間を認めている
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