家賃保証会社 トリプルエー ホールディングス


家賃保証について

家賃保証について

家賃保証とは、一括借上、サブリースの契約などとも呼ばれることがある不動産の投資においてオーナーと管理会社(家賃保証会社)が行っていく契約です。賃料の保証(入居者様が滞納時の保証)、保証会社はまた別にあります。
要は、オーナーさんが所有する不動産を、保証会社が自己の名義で借入れをします。家賃保証サービスが付いてる場合、不動産の物件が空室もしくは入居者が居ようとが関係無しに、一定の家賃をオーナーさんに支払いをします。
その時、管理の料金として1〜2割程度の手数料をとるサービスです。 オーナーさん側からみると、手数料を支払うという事で、収入の元を安定させることができることと、よく土地の活用の提案の時など不動産会社が、土地のオーナーさんを安心させる時に利用される。 この家賃保証サービスに問題はあるかないか、家賃保証(一括借上げ、サブリースなど)には様々な問題点やリスクも内包しています。riskや背景を知らずに家賃保証サービスを利用するのはリスクが高いといえるでしょう。ここでは、そうしたリスクについて分かりやすく 説明していきます。

保証会社倒産risk

大きなリスクとして家賃保証をしてくれる会社が経営的に大丈夫かどうかです。家賃保証 をしてくれている会社が倒産した場合、たんな る家賃保証がされなくなるという問題だけではなく、大家、入居者双方に様々な点でデメリットが生じます。信用リスクとも呼ばれますが、最近では特にクロー ズアップされている問題です。

家賃の減額請求リスク

家賃保証なのに家賃減額?と思われるかもしれませんが、家賃保証というのは、契約期間家賃を払うことを契約したものであり、「固定の」家 賃を支払い続ける契約とはなっていません。多くの場合は定期的な見直しがあるとされていますし、固定とされている場合でも法的には一部の例外を除き、業者側からの減額請求が可能となります。
大家と保証会社の契約が「マスタリース契約」、保証会社と実質上の賃借人(入居者)との契約が「サブリース契約」となります。
この場合、実質上の借主は賃借人なのですが、法律上大家が家を貸しているのは保証会社なのです。そして、この契約にはサブリース契約&家賃保証もしているのに会社側から家賃額の引き下げを求められました。で指摘されているように「建物賃貸借契約」という契約になります。 この建物賃貸借契約には借主による「賃料減額請求が認められる」ということになっており、最高裁判決でもサブリース契約における減額請求権は認められるとなっています。(契約書に「家賃引き下げはしない」と明記していたにも関わらず)
このため、家賃保証会社で安定収入が入るなどと考えていても保証会社のほうから、入居率が低いため、これまで月間25万円の賃料をお支払 いさせていただいておりましたが、これを月間20万円に減額させていただきます。嫌なら解約」などというような請求がされる場合もあるのです。
こうした強い態度が無い場合であっても多くの家賃保証契約には10年後の見直しが明記されているはずです。こうした見直しにより、アパートローンの返済計画が狂った!などのようなケースもよくありますので注意が必要です。

設備の負担分は大家さんの負担

家賃保証の契約を締結していて、物件のオーナーさんです。マンション、アパート、などの不動産の物件の保守・修理・保全の義務はオーナーさんサイドにあるのです。家賃の保証会社とオーナーさんの間で設備の負担に関するモラルハザードが起きるという問題点を指摘し ます。

物件の建築時の工事の費用が高い

ある実際にあったケースでは、保証会社を長期でやるというサービスを行っていましたが、実はその会社はそもそもの工事の段階で非常に高額の利益を得ているというケースです。つまり、家賃保証は餌で実際には高額な工事費用を請求してそこで利益を得ているという問題です。

賃料設定が違う

例を上げて言うと、ある会社が家賃の9割を保証するとしていたとします。そのような場合、そもそもの賃料設定がおかしいケースもあります。周辺家賃と比較して例えば1割低い家賃を設定していたらどうでしょうか?この場合空室リスクは小さくなり、オーナーさんは結局の所、本来の賃料の81%しか得られないことになります。
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