家賃保証会社 トリプルエー ホールディングス


サブリースについて

サブリースについて

大きい物件を一括で賃借し、それを分割、そのままの形で第3者に転貸する事業の事である。物件のオーナーさんが運用ノウハウ、運用体制をもっていない場合に、人員を用いて物件を円滑に運営すること。

一括借上

不動産の会社がオーナーさんから土地・付帯施設・建物・をサブリースで借上げ、運営・管理を一気に引受ける賃貸のシステムである。事業の不動産、住居の不動産、それぞれ特色があるが、ここでは主に住居系不動産のサブ 大家さんが賃貸の物件を営んでいる場合、収益の方は入居している部屋の賃料しか入らないので、空室物件がわりと多い場合、家賃滞納が多いと経営がついて行かなくなってしまう。賃借人のトラブルや対応なども、管理側についても煩わしさがつく。その一方、不動産業者も独自に賃貸の物件を建てる場合、土地を購入した上で物件を建てなければならないため土地購入や資産税・建物建設などの税金など多額の費用がかかる。そこで、大家さんが不動産業者に土地や建物などを託して管理を行ってもらうとともに、不動産会社から一定の保証金(賃料の8割 -9割程度)を得るというシステムが出来上がった。よって、大家さんには後述のようなメリットがあり、不動産業者さんは土地を買う事や建物建設、建築などの負担が減るということである。

大家さんにおけるメリット

不動産業者が一括で管理の方をしてくれるため、知識や経験がなくとも賃貸の物件を建てる事ができるのである。 賃借人に対しての対応は全部不動産会社がおこなっていくため、大家さんが対応しなくてもいい。 空き部屋があっても空き部屋部分も保証され、大家さんに支払われる。入居はそのあと。 賃借人の原状回復は不動産会社または提携・管轄する管理会社側が責任を持つ。

一括借上における注意・問題点

一括借り上げの条件として不動産会社が指定した建物を建築する必要がある。 建物の管理、修繕などについて不動産会社が指定した業者、仕様となる場合がある。 転借人の審査は不動産会社が行うため、外国人など生活習慣の違う賃借人が入居すると地域住民とトラブルとなる場合がある。

賃料は期間一定ではない

オーナーが不動産会社から受け取る金額は賃借人が支払った賃料から不動産会社の手数料、管理費などを差し引いた金額を保証賃料として、一定金額を支 払う。 また、建物が竣工して引き渡された当初の2 - 3か月間は家賃収入が不安定であることから募集期間とされ、この期間内は大家さんに対して保証賃料が支払われない。 不動産会社の中では、「家賃十年保証」など賃料が長期にわたり固定されると謳われている場合があるが、周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる。これは借地借家法三十二条一項に定められており、最高裁判例でも示されているものの、現実的には値上げ、値下げともによほど大規模の物件でない限り裁判の費用対効果を考慮すると双方にメリットが無く、貸主、借主協議の上で据え置きとなるケースも多い。 不動産会社が支払う賃料は大家さんが負担する建築費や金利を基礎として算出されます。 不動産会社は転借人であるビルテナントから受け取る賃料でサヤを抜き、ビル建築やプロパティマネジメント、アセットマネジメントなどを総合して企画します。プロパティマネジメントとは、運営管理業務のことをいいます。アセットマネジメントとは、不動産などの資産について、最適な時期、規模による投資を行うことによりその価値を高め、利益の最大化を図ることを目的とする業務のことです。

賃料保証

サブリースとは賃料保証のことで、不動産大家さんと不動産会社が契約することにより、不動産会社が不動産の大家さんから不動産を借上げ、それを入居希望者に賃貸するものです。 入居者様の有無にかかわらず一定の家賃を一定期間不動産大家さんに対し支払う保証のサービスです。 サブリースの賃料保証の相場は大体8割〜9割前後で、不動産オーナー側とすれば不動産を購入しサブリース契約ができれば空室リスクが減り安心できます。 不動産会社側にすれば入居者がいなくても不動産オーナーに対して賃料収入を保証するわけですから、どんな不動産でも良いということではなく不動産会社による不動産の審査があります。 審査のポイントになるのが立地条件や不動産の設備などです。 そのため人気が無い場所など入居希望者が来ないような不動産などはサブリース契約を結ぶことが難しくなります。また、不動産会社によっては自社グループが扱う不動産のみ契約できるという条件付のところもあります。基本的に礼金は不動産会社側の収入となり、敷金は不動産会社側に預けられます。

有利不利

家賃保証はオーナーにとって大きな利点ですが、全体的に見て有利か不利か、気になります。 毎月の賃料収入が安定し心配しなくて済むのは有利ですが、礼金・敷金は手元に入ってこない点は不利です。 家賃滞納等のトラブルを回避できるのは有利ですが、家賃そのもの決定権は不動産会社にあるので不利です。

付随service

不動産会社によって契約内容は異なりますが、賃料保証以外にもサービスがあります。 共有部分の管理・清掃やクレームの対応 集金の代行 入退去時の手続き代行 不動産会社によって、また契約によって、内容が異なってきます。
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