家賃保証会社 トリプルエー ホールディングス


店舗・居抜き・オフィスの物件を取扱っている業者へ

転貸借契約の際、家主様の許可が中々下りない事はございませんか?

“飲食店舗出店者様・オフィス契約者様の味方”

弊社は通常賃貸契約家賃保証の他、飲食店舗・オフィス・法人の賃貸契約での家賃保証サービスをご提供しております。中々承諾が得られないと聞く、転貸借契約の家賃保証も承っております。

店舗・オフィスの転貸借契約と保証契約の相関図

近年増え始めている飲食専門でサブリースを行っている業者様へ

“店舗開発、運営・コンサルティングは完璧なのに・・・。”

出店を望むお客様に向け、家賃保証契約のサポートを導入し転貸借契約の交渉をスムーズに・・・
飲食経験があるお客様 でも初出店の契約となると家主様の承諾がなかなか下りないケースがあるとよく聞きます。
店舗やオフィスの賃料は居住用の賃料より高いことがほとんどです、万が一 家賃が滞納した時、負担する金額も大きと大変なはずです。
まして出店者様に支払い能力がないとマイナスになります、契約解除になっても請求や督促は他の業務 に支障が出る上、面倒が増えます。
そんな面倒な業務も家賃保証の契約があれば業者様の負担も減りますし、何より家主様の信用が保たれます。

居抜き店舗、造作譲渡等の賃貸契約

“メリット”

オーナーからすれば本来、スケルトンで戻してもらって次の店子に貸すところですがこの場合、戻してもらってから次の店子が付くまでの期間の家賃が入ってこなくなるところを営業中の店主から次の出店者への造作譲渡を認めることで、家賃の入らない期間が無くなるので次から次に申し込みがあるような人気物件以外はメリットがあります。

厨房

出店者からすれば、最初にかかる初期投資(内装費、厨房設備、冷暖房設備、椅子テーブル含めたインテリア)がほとんどかからないので大きな店舗によっては数千万円浮くことになります。 撤退店もスケルトンに戻すための費用や設備を引き取ってもらうための費用(業務用冷蔵庫などは搬出するだけでも大変です)を払わずに済み、状態によっては幾らかで買い取ってもらえることもあります。

“デメリット”

オーナーは居抜きの造作譲渡を認めて貸す場合、次の店子が今度出て行くときのことを気にします、契約上、スケルトンで戻すように約束するのですが、いざ解約となった時に借りたときのまま返すのが常識、何故余計な費用をかけてスケルトンに戻さなければいけないのかとトラブルになることがあります。 また、入口のドアやシャッター、窓など外部と接触する部分の不具合でもめる事もあるそうです、最初の状態から以前の店子が造作したものの場合オーナーの修繕義務は無いと思われますが現店子からするとそれを知らないでオーナーに修繕を依頼してくるのです。 修繕を拒否した事により店子が家賃を払わないで営業を続け居座るなんてこともあるようです。

厨房

居抜き店舗の出店者にもデメリットはあります、表面上問題ないと思われた設備が思った以上に老朽していて次々と修理や買い替えが発生したり、水道やガス、電気のインフラ配線、配管も壁や床の下で見えないため後になった問題が発生しても全て自分で処理しなければいけないのです。 撤退店とすれば居抜き状態で解約を認めてくれるならデメリットは一切ないでしょう。 メリットがあるのでこのような契約でも貸したい、借りたいと思う訳ですが上記をみるとオーナー側にデメリットが多い事が解ります。 よって、今まではオーナーがなかなか居抜きでの契約を認めないこともありました

そこで!!AAAホールディングスの家賃保証

賃料の未収の回避はもちろん立退きに関する不安も解消されます。 都心部の居抜き物件を探している方を会員として抱えている業者の方も、店を売りたい人と買いたい人のマッチングがせっかく出来てもオーナーの承諾が下りないから諦めるということも多いと思います、ぜひAAAホールディングスの家賃保証をオーナーの説得材料にしていただければと思います。

居抜き店舗、造作譲渡等を取り扱っている業者が急激に増えています

“なぜ、居抜き店舗に人気があるのか?居抜き店舗成功の秘訣”

居抜き店舗のメリットデメリットは良く聞きますがではそれをどのように経営として反映するかが成功の否決になるようです。 撤退する店があるから居抜き店舗になる訳で、その場所、その物件で失敗したという事は同じことをやれば失敗するという事です。 では、何が原因だったのかを分析すれば良いのですがいくら調べても撤退店側が財務状況を教えてくれない限り正確なところは解りません。それでも何通りかに分類できると思います。

1.居抜きで初期投資を抑えれば成功できる可能性

前店舗が出店にかかる資金(保証金または敷金、スケルトン状態からの内装費、厨房設備、冷暖房設備、椅子テーブル含めたインテリア)を金融機関から借入れをして開業した場合。

借りた数千万円に対する利息と元金を毎月返済しなければいけない

居抜きで借りた場合はケースによっては10分の1以下の初期投資で済む

居抜きで借りた場合は初期投資額が少ないので借入しなくて済む又は借りても少額で済む


この3点だけでも大きな差が生まれます、新規出店の場合、毎月の利息分が確実に売り上げから削られ、借入金の返済額も大きいので大変です。
それに比べ居抜き出店の場合、店舗の契約金(保証金または敷金)が出店費用のほとんどを占めており全体的な負担ははるかに軽減されます

新規店舗、居抜き店舗料金比較

新規出店の場合・・売上−返済(金利含む)−ランニングコスト(人件費や仕入れ等)=利益 居抜き出店の場合・・売上−ランニングコスト(人件費や仕入れ等)=利益 居抜きだと明らかに初期投資分が利益になります。

2.撤退原因

初期投資分が有利なのは解りましたが次に考える事とすれば、撤退店が辞める原因となったものが何なのか?

個人店主の病気や怪我によるもの

この場合、店の業態や場所に問題が無いのですが、前店主のキャラで繁盛していた場合、逆に新たに出店する側のハードルが上がる事もありますが基本的にお客を呼べる店舗とみて良いでしょう。

単純に売り上げが上がらなかったこと

単純に売上が上がらなかったと言ってもその原因が何か?が重要です。 たとえば若者の人通りは多いけれど年配向けの店だったりその逆もあります。 飲食店なら単純に不味い、その他ならセンスが無い等。 味やセンスはそこそこだがコストパフォーマンスが悪い。 イメージが悪い、人目につかない。 店員の態度が悪い。 その他いろいろ原因はあると思いますがそれがわかっていれば改善は出来ますので契約前のリサーチは重要です。

計画ミス

そもそも、計画の段階から無理があった、希望的観測で出店をしたなど、他の同業者が陰ながら努力し緻密に運営しているところへ軽い気持ちで同じ土俵で勝負すること自体無理があります。

大家とのトラブル

特に匂いの出る食材を扱う飲食店(インドカレー屋等)は、同じ建物のテナントや大家さんが住んでいる場合トラブルになりそれだけでも嫌になり辞める原因にもなります。

3.業態、業種を変える

以前居酒屋だった場所なら同じ居酒屋をやる方が設備的にもやりやすいのですが、あえてその周辺に少ない他業種にすることで競業他社を避け顧客の確保につながります。 また、同じ業種でもセルフサービスやビュッフェ形式で人件費を軽減する方法や地域に合った高級店又は庶民的な店にすることで以前の店が出なかった利益を出せることもあります。 トリプルA 48 入居後も安心の充実サポートプラン トラブルについて ECO
家主
サポートプランの対応が迅速で、頼んでから直ぐに来て頂き、想像以上にしっかりやって頂いて大変助かりました。
家主
入居者とのトラブルも無いみたいなので安心して任せております。

家主
家賃回収の心配をしなくて済むので助かってます。
家主
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家主
HPでウチの物件を掲載して頂いたおかげで物件が埋まったと、管理会社から連絡が有り、大変感謝しています。

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